賃貸住宅　敷金返還と敷金トラブル回避
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建物は、居住の有無にかかわらず、時間の経過により価値が減少する「 原価償却資産 」です。
これを「 自然損耗 」や「 経年変化 」などと言います。

不動産取引において、賃借人に課されている「 原状回復義務 」にはこの「 経年変化 」は含まれない、と国土交通省のガイドラインでは解釈されています。

つまり、普通に生活している状態で建物が自然に汚れたり老朽化していくのは普通のことであり、それについては賃借人に責任はないということです。

すなわち、賃貸住宅で普通に生活していく中で自然に古くなった

•  壁や床の黒ずみ
•  畳やフローリングの日焼け
•  めくれなど自然によるもの
•  社会通念上、通常の使用方法によってそうなった状態

であれば、「 借りた時の状態（何年か前の状態）に戻す 」必要はなく、退去時の状態で貸主に返還すればよいとするのが、学説や判例などの考え方です。

したがって、通常の使用方法で住んでいたのであれば、畳の張り替えやクリーニング費用を敷金から支払う必要はない、敷金は返還されるのが妥当である、という考え方が成り立ちます。

一方、借主の過失によって建物に損害を与えた場合は、修復費用を敷金から支払う必要があります。

• 引越し作業で生じたひっかき傷
• 壁や柱の釘穴・ネジ穴（画鋲やピンは除く）
• キャスター付のイスなどを使ったことによるフローリングの傷、へこみ
• 結露や水漏れを放置したことによるカビ・シミ・腐食
• 通常の掃除や手入れを怠ったことによるサビ・シミ・カビ・ススなどの損耗

などは、賃借人の使い方次第で防げたものと考えられ、原状回復義務が発生します。

「 借りた時の状態 」の認識の違いがあり、敷金トラブルになった場合は、貸主と十分に話し合います。
その際は、ぜひ国土交通省ガイドラインを参考にしてください。

解決できない時は、少額訴訟制度や民事調停を利用するといった方法もあります。
市区町村役場の法律相談窓口や、弁護士に相談するのもよいでしょう。

敷金トラブルについて、敷金トラブル回避方法や敷金トラブル解決方法を解説しているサイトもたくさんありますので、参考になさってください。

All About　敷金トラブル・東京都のガイドライン

All About　このガイドラインでトラブルが現象！？「原状回復」は誰の負担？

入居前の下見の時から、敷金返還のための敷金トラブル回避術はスタートです。

新居の下見の際、壁や床に傷やシミがないか、ゆがみや傾きなどはないか、戸や窓の建て付けはどうか、を入念に確認します。

もし壁や床に傷やシミがあるようなら、カメラで日付入り写真を撮っておきます。
貸主か不動産管理会社にもその旨を伝えます。

後々の敷金トラブル回避になりますので、念入りにチェックをして、万全にしておきましょう。

賃貸住宅によっては、最初に「 設備チェックリスト 」という一覧表を渡されることがあります。
各項目をチェックし、署名をして、双方で一部ずつ保管します。
敷金トラブルを避けるには良い方法です。